近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标<鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故/strong>

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。